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專家點評:對樓市廣告“藝術表達”擦亮眼睛提前防范|聚焦買房痛點

  • 來源:互聯網
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  • 2019-05-21
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  近期,保利桃花源、南沙陽光城、佛山時代廊橋花園、合生帝景等個別樓盤出現的房屋質量風波吸引了媒體和網友的關注。南方日報和南方+房產頻道日前亦梳理了“買房十大痛點”,同樣引起社會各界的關注。曾經為國內十多個樓盤項目提供法律服務并代理過數百宗房地產案件的房地產法律專家、廣東法丞律師事務所管委會主任胡桂芬律師,在南方+上看到該專題報道,第一時間聯系記者,表示其就是痛點2“產權不清”中提到的“一房四賣”案例部分原告的代理律師。結合多年從業經驗,并針對讀者和網友關心的十大痛點問題,胡桂芬進一步對南方+“買房十大痛點”報道進行了點評。

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  看房再累也不要忘了查看文件和驗收把關

  “現在住宅商品房買賣偏向賣方市場,購房者在合同條件談判上往往沒什么優勢,因此,應著重簽約前的調查。”胡桂芬律師表示,隨著2018年底新廣告法頒布實施,政府對房地產廣告的監管趨嚴,有些房地產開發商為了規避法律風險,往往在廣告的用語方面,普遍表達得更藝術更含糊,如果購買者不擦亮眼睛加以提防,就很可能上當受騙,出了事再來尋求解決往往很麻煩。她建議讀者和網友,在買房時一定要實地詳細查看,尤其注意交樓標準的約定,要跟售樓公司反復核實是否樣板房“所見即所得”,以免事后扯皮。譬如,開發商承諾的綠化和配套是否愿意寫入合同。與此同時,開發商的商品房銷售的合同,少則十幾頁,多則過百頁,有些還附帶了兩三份補充協議,補充協議的條款往往隱藏眾多風險和開發商免責、限額賠償等條款。這些協議性文件往往對保障雙方合法權益非常關鍵,購房者再忙也要認真閱讀,看看里邊有沒有一些賣方“避重就輕”或其它對買方不利的條款。比如,有些開發商在主合同約定逾期交樓,按每天萬分之一支付違約金,而在補充協議中,又會針對此條補充“逾期交樓的違約金不超過房價的5%”。我們最近處理的一宗在廣州荔灣區發生的公寓買賣糾紛,購房者簽名的材料中就夾了幾份《聲明》,內容大意為開發商告知購房者該房屋旁邊有垃圾站,有高壓電線經過等,購房者知情并同意。若購買方收樓前不小心簽署了類似的《聲明》,對后續的權利維護是相當被動的。這也是為什么“痛點4 環境硬傷”能夠得到這么多讀者和網友回應的原因,遭遇過同類糾紛的業主太多了。

  胡律師特別提醒,由于購買房屋需要簽署多份文件,一般人看房比較累,或者是看到心儀的房子,往往沒有精力細細閱讀文件和合同,建議購房者簽署購房合同時保持耐心看清所簽的文件,有條件的可以邀請專業人士陪同解釋條款。至于樓盤的周邊規劃條件,公園綠地、學校、醫院等,有些是市政規劃,有些是開發商的公建配套,買房人可以通過政府信息公開查詢獲取詳細的周邊規劃信息,不應片面聽信銷售人員。

  希望房屋工程成為開發商和建設者的良心工程

  報道中痛點2提到的房屋產權辦證問題,關系到購房者最根本利益的實現。胡律師說,事實上,房屋首先要進行竣工備案和大確權(即初始登記),才能轉移登記到小業主名下。但“爛尾”的樓盤,往往還沒有大確權,在這樣的情況下即使作為買方的業主訴至法院要求辦證,由于不具備辦證的客觀條件,法院也無法支持。廣州幾個有名的“爛尾”項目,后來政府或法院主導新的資金方入主,才得以解決。案例中提及的“志聯公司”“一房多賣”事件,志聯公司進入破產程序已經四年多,近日將再次召開債權人會議,所幸其代表的債權人(即業主)已經取得房屋,僅就房屋差價、瑕疵等向志聯公司索賠。司法上對于“一房多賣”,支持哪一買方取得房屋產權,有較為明確的認定因素,因此,購房者一旦對房屋產權有懷疑,即應咨詢律師,及時采取有效措施。

  房屋質量涉及到能否安居的民生權益,希望開發商和建設主體能將房屋的建設工程當作良心工程,嚴肅對待,珍惜商譽品牌價值,一方面購房者應盡量選擇信譽良好的開發商,另一方面,政府部門應加強建筑過程的質量監管和竣工綜合驗收時從嚴審核。

  專家簡介

  胡桂芬,廣東法丞律師事務所合伙人律師,管理委員會主任,上市公司高級管理人,房地產法律專家。廣州市律師協會教育法律專業委員會秘書長。廣州市百名專家律師“暖企行動”法律服務團成員。2013年至2018年,其團隊代理房地產商事訴訟案件三百余件。為廣州、東莞、深圳、合肥逾十個新開發商住房地產及二手商場項目提供法律服務,為項目設計合同文本、廣告風險防范,協助出賣方參加多項政府調查、代表出賣方進行群體事件談判協調、對房地產行業在管理運營過程涉及的商業廣告、消防驗收、交付條件、 款項回收等擁有豐富的實務經驗。

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